» Новороссийск недвижимость: цены на квартиры, дома, земельные участки в Новороссийске.

Недвижимость Новороссийск

Прежде, чем познакомить вас с ценами на рынке недвижимости в Новороссийске, хотим предложить небольшую географическую справку для иногородних.
Тем, кому не интересно читать цифры и факты, могут сразу перейти к просмотру объявлений.

Город - герой Новороссийск — третий по величине город Кубани после Краснодара и Сочи. Значение Новороссийска для экономики края трудно переоценить: он является воротами Кубани на Черном море и одной из основных военно-морских баз России. В связи с этим рынок недвижимости Новороссийска всегда отличался разносторонним развитием всех сегментов и стабильным спросом на жилье.
Современный Новороссийск состоит из пяти районов: Центрального, Южного, Восточного, Приморского и Новороссийского (сюда входят сельские округа в пригороде).
Центральный и Приморский округа находятся на северо-западной стороне бухты и немного вытянуты вдоль реки Цемес (см. Карта Новороссийска). На территории Центрального округа расположены городская администрация, морской вокзал, административные сооружения порта, большая часть офисов, главные рынки и автовокзал. Цены на недвижимость в этих районах Новороссийска стабильно высоки, так как пользуются постоянным и непреходящим спросом, однако, эти районы отличаются преимущественно старыми домами, построенные еще в 60-70 года прошлого века, а уходя от центра города вверх на склоны гор, целиком занимает частный сектор, там дома пользуются спросом.
Восточный округ находится на восточной стороне Цемесской бухты, окруженной склонами Маркотхского хребта. Интересно, что местные жители называют Восточный округ «той стороной». Тут есть железнодорожный вокзал, нефтебаза, цементные заводы и ряд важных инженерных сооружений, во многом определяющих облик Новороссийска. Другими словами, это промышленная часть города. Из-за такой особенности жилье здесь немного дешевле, чем в других районах, и подавляющим большинством покупателей являются сами жители этого района. В основном в этот район застроен частными домами, есть и 9-ти этажные дома (которые построены сравнительно недавно). Последние несколько лет здесь появились и новостройки, которые продолжают расти.

Благодаря тому, что местная администрация перевела в земли поселений площади бывших виноградников винсовхоза (агрофирмы) «Мысхако» Южный район увеличился и продолжает расти. Этот район считается самым престижным и благополучным с точки зрения экологии в Новороссийске. Он находится в зоне Суджукской косы, в двухкилометровой зоне от берега моря. Застроен преимущественно новыми многоэтажными домами, многие квартиры имеют панорамный вид на море и горы. Этот район «спальный», здесь расположены только магазины, медицинские учреждения и пляж. Недвижимости здесь хоть отбавляй, однако, цены на них не уступают ценам Центрального района и района центральной набережной.

Несмотря на удивительную погоду и климат, Новороссийск совершенно непохож на соседние курортные города Анапу и Геленджик, его нельзя назвать курортом, поскольку только окрестные Абрау-Дюрсо, Южная Озереевка, Широкая балка считается местами отдыха с чистыми пляжами выходящими в открытое море. В первую очередь Новороссийск — город порт, город бизнеса, и это обстоятельство отражается на рынке недвижимости. За комментариями по поводу цен, перспектив и рекомендаций мы обратились к лидерам рынка недвижимости г. Новороссийска АН «НОВАЦИЯ».

Жилая недвижимость Новороссийска: первичный рынок домов и квартир

Многоквартирные жилые дома строят преимущественно в Южном, Центральном и немного в Приморском районах Новороссийска. Это обусловлено, конечно же, наличием свободных строительных площадок. А так как Новороссийск ограничен горами и морем, таковых там немного.
По итогам 2007 года в эксплуатацию сдали 199 тыс. кв. м жилья, в том числе: многоэтажное жилое строительство – 129,6 и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – 69,4 кв. м. жилья. В 2008 году сдали 197,28 тыс. кв.м.: многоэтажного жилья 136, 01 кв.м. и ИЖС 61, 27 тыс.кв.м. В 2009 году планируют сдать 173, 3 тыс. кв.м. Конечно, это немного меньше, чем в прошлых годах, но на многие компании повлиял экономический кризис. И многие, даже крупные компании пришли «в себя» только под конец года, а в начале многие проекты были попросту заморожены.
Кстати, точечная и комплексная застройки представлены на рынке примерно в равных объемах. Жилой комплекс «Южный берег» в 15-м микрорайоне, проект московской компании «ПИК», — пример застройки, аналогов которому в Южном регионе пока не существует. Наряду с монолитными домами здесь появятся школа, детский сад, подземные паркинги, детские и спортивные площадки. На первых этажах зданий разместят все необходимые объекты социальной инфраструктуры. Открывающийся вид на море и виноградники Мысхако добавляет «Южному берегу» престижности. Кроме него именами собственными наделены и другие жиле комплексы «Черноморская Ривьера», а также объекты точечной застройки «Венеция», «Ника», «Корона» и «Парус».
В последнее время девелоперы стали обращать внимание на использование в строительстве материалов, устойчивых к агрессивной среде, особенно при сооружении домов с видом на западный берег Цемесской бухты, который обычно страдает от ветра. В нынешнем году на стройплощадках Новороссийска работают ОАО «Группа компаний «ПИК» (ПИК-Регион строит преимущественно в Южном округе), «УССТ-4», ООО «Стройзаказчик», «Новошипинвест», ТСЖ «Воин», компания «Земстрой», ООО «Марк», ООО «Строительно-инжиниринговая компания «Выбор», ООО «Строительная компания «Юго - Запад», ООО «Южное товарищество».

На первичном рынке недвижимости в Новороссийске, преобладают квартиры экономкласса. Чаще всего возводят дома высотой не менее девяти этажей, однако многоэтажки, в виду сейсмичности все же имеют ограничения и площади даже самых крупных комплексов в южной части города не превышают 120 тыс. кв. м.
Наиболее активно здания строили в районе мемориала «Малая Земля», памятника «Взрыв», улиц Дзержинского, Губернского, Пионерской, Героев-Десантников. Малоэтажную застройку ведут в основном в Восточном округе. Социального жилья сооружают мало, несмотря на анонсированную программу «Жилище». За 2006 год был сдан только дом для ветеранов и начаты работы по возведению квартир для учителей и милиционеров.
Элитный сектор недвижимости в Новороссийске фактически отсутствует, хотя некоторые девелоперы позиционируют свои комплексы именно так. Формат организованной коттеджной застройки тоже не представлен (за исключением «Гранд Мысхако»), впрочем, элитные коттеджи изредка встречаются, по большей части в пригородах (Мысхако, Абрау-Дюрсо, Южная Озереевка). Вместе с тем спрос на квартиры улучшенной планировки в Новороссийске растет и пока остается неудовлетворенным.
Средняя стоимость жилья экономкласса в центре города — около 45-50 тыс. руб. за 1 кв. м, в южных микрорайонах Центрального округа и в Южном округе квартиры данной категории продают по 30-45 тыс. руб. за 1 кв. м. Цены на квартиры бизнес-класса колеблются от 70-85 тыс. руб. за 1 кв. м. В Восточном и Приморском округах дома бизнес-класса не возводят, а в сегменте экономкласса стоимость составляет от 30 (район Шесхариса) до 35 тыс. руб. за 1 кв. м (Приморский округ: Цемдолина, Мефодиевка). Среди строящихся и проектируемых объектов в сфере элитной недвижимости можно назвать только жилую часть комплекса «Новосити»: 15-и и 23-х этажные корпуса, в которых на верхних этажах предусмотрены пентхаусы и таунхаусы. Наличие управляющей компании и развитой инфраструктуры, а также расположение в центре города дают возможность оценить данный проект выше, чем бизнес-класс. Однако, на данный момент этот проект приостановлен и работы там не ведутся, из-за отсутствия интереса крупных инвесторов и нехватки средств.

Жилая недвижимость Новороссийска: вторичный рынок домов и квартир

В отличие от первичного рынка, вторичный показывает быстрый рост цен. Этому есть несколько объяснений. Во-первых, нежелание горожан финансировать строительство дома в течение долгого времени (от фундамента до ввода в эксплуатацию). Во-вторых, не всех прельщает необходимость делать ремонт после приобретения квартиры, который в наше время может стоить ох как дорого! К этому еще нужно прибавить недоделки от строителей, неблагоустроенный и необжитый двор, отключенные лифты и так далее. Наиболее востребованы на вторичном рынке 1-2-х комнатные квартиры улучшенной планировки.

Также, если говорить о вторичном рынке жилья в Новороссийске, стоит обратить Ваше внимание на такую категорию недвижимости, как домовладения, то есть частный сектор. Здесь выводить какую-то схему определения цены весьма сложно, так как каждый дом, как и его хозяин – это индивидуальность. Стоимость складывает, помимо расположения домовладения, наличием коммуникаций, района и прочих условий. Цены на домовладения варьируются очень сильно в зависимости от года постройки, места расположения, наличия коммуникаций и удобств.

Земельные участки в Новороссийске

Стоимость земельных участков зависит от:

1) района;
2) категории назначения земельных участков;
3) в какой стадии оформлены документы, подтверждающие право собственности;
4) наличия коммуникаций;
5) состояния подъездных путей (дорог).

Стоимость земельных участков на данный момент составляет: ИЖС, ЛПХ – от 1 млн. руб до 8 млн. руб. Рост цен специально мы не просчитывали, но можем предложить Вам самостоятельно сделать вывод: осенью прошлого года подобные участки стоили от 500 тыс. руб. до 5 млн. руб. Существует также рынок инвестиционных перепродаж. Если внимательно рассмотреть этот сегмент рынка и основываться на предпочтениях наших клиентов, то можно сделать вывод: наиболее привлекательно в этом плане выглядят земельные участки, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Стоимость таких участков на данный момент составляет в Приморском р-не (8-я щель) от 1,5 млн. руб. до 3,5 млн. руб. Вряд ли стоит удивляться данному предпочтению, если учитывать рост цен на земельные участки данного целевого назначения.

Посмотреть предложения публикуемые агентствами недвижимости и пользователями Новороссийска Вы можете на нашем форуме Новороссийска.

Распечатать